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　　从目前我国产业园区发展态势看，有一些园区已形成自身特色和核心竞争力，但就大多数园区来说并没有摆脱同质化竞争处境，未能形成自身的发展特色和独特的竞争优势，处于一种“粗放式”的经营状态中。“去同质化”成为这些园区面临的主要问题，即要树立差异化的竞争观，如果把产业园区看作一个“企业”，那么在吸引客商入驻的市场竞争中如何取胜呢，竞争战略的关键在哪里呢？园区发展路径探讨的是园区发展的策略和措施问题。随着我国市场化经济的发展，市场化、民营化、公私合营、资本化、土地入股等等，在园区开发和运营中出现了很多创新的实践做法。“差异化路径”主要体现在以下几个方面：1 、做好产业定位。特色产业园区的产业定位，首先要结合当地产业的实际情况。各个城市的产业基础与结构是不一样的，必须要将调研工作做扎实，摸清当地的产业现状，找出优势产业。其次，围绕政策导向来做。不少城市都因地制宜地推出自己的产业扶持政策，扶持的方向不尽相同，这有可能成为园区定位突破的关键。其三，摸清产业链分工，锚定细分市场，这是最关键的一步。如果产业园给自己定位成一个高端制造业园区，就开始对外招商了。那基本相当于给别人写明信片的时候，地址只写到省份。这对于园区后续的定向招商并没有什么帮助。选定主导的产业大类之后，必须结合当地产业发展状况和园区自身的实际条件，在产业大类中选定最适合发展的细分产业。如果是大规模的产业园区，就可以把定位的颗粒度放大一些，自己来培植一条相对完整的产业链。如果能在招商阶段引进一些龙头企业，那么产业链的吸附效应是很显著的。但如果是规模较小的园区，就需要在产业链的上中下游中，细化自己的定位了。如果当地优势产业的规模足够大，那么小型园区为单一产业、甚至是某一家龙头企业，专门打造成配套产业园，也是完全可行的。根据我们近年来对产业园区规划的经验，做好产业定位，是特色产业园区运营全周期最重要的一环。2、 做好产品规划。好的厂房总是一厂难求。比如某些城市，优质厂房产品的价格天花板一再被打破，无论是租金还是售价，都在逐步提升。关键在于，能否牢牢抓住产业特性和企业痛点，把产品真正做到好用。规模大的园区，特色可以是产业生态，打造成集商务办公+技术研发+生产展销为一体的全生命周期型综合园区。这样无论是创业公司、中小企业还是龙头企业，都可以聚集在园区内，形成强劲的产业动力。针对办公需求，可以将孵化器、加速器、商务办公等空间形态都囊括进去，甚至也可以做一点高端办公，承接总部企业的需求，但必须谨慎调整配比。针对研发与生产需求，可以把中型生产、轻生产、轻加工、研发、测试、设计等全生产环节所需要的不同空间，全都做出来，满足整条产业链的入驻需要。但规模较小的园区，就要更慎重地规划自己的产品形态，将产品做精、做深，承接区域内尚未被充分满足的产业空间需求，人无我有，形成差异化优势。比如在有些一线城市中，许多企业的总部还留在这里，但生产线已大规模迁出，然而还有部分技术研发与测试团队，需要与总部保持密切联系。那么针对这样的需求，来打造研发型厂房就是可行的。总之，产业园区必须根据自身的实际情况，以及细分定位来做特色产品。3 、对外渠道建设。不想把园区招商招“花”、沦为面目模糊的普通工业园，招商定力是一定不能少的。在这一点上，必须要加强对招商团队的约束与考核。不仅是招商业绩的考核，还要包括对招商精准度的审核。另外，一个思维上的误区也需要被打破。即，如果招商情况不理想，那房企应该做的是进一步去拓宽招商渠道、寻求外部的助力与合作，而不是反过来在园区的定位上作让步。对外合作的模式有很多，包括加强产学研机构联动、向地方政府寻求资源协助、设立基金以投代引、寻找更加细分的行业推广资源等等。实际上，向当地政府寻求帮助是很好的办法。现在许多发达城市的商务局、投推署、工信局等部门，“产业服务”意识是很强的。只要有好的园区产品供应，他们会十分积极地为园区嫁接资源，引入优质企业。毕竟成功促成优质产业/企业在辖区内落地，也是各部门工作成绩的重要体现。因此，做特色产业园区一定要学会向政府部门求助，加强双方的信息互通与合作。】

　　这几年，产业园市场经历了如过山车一般的起伏。先是从冷门领域发展成了热门赛道；然后竞争愈发白热化，从蓝海变成了红海；再到如今的趋于饱和、各方陷入茫然…

　　据公开数据显示，从2023年开始我国产业园区面积以每年1.4亿平方米的速度新增，预计到2025年总供应量将突破62亿平方米。

　　但载体供应的迅速增加，却并没有伴随着产品形态和运营模式的百花齐放。相反地，园区同质化竞争的问题愈发严重。

　　为什么各地产业园区都容易滑向同质化的陷阱？在供应井喷下的背景下，园区能够做些什么，去突破这些困境呢？

　　在近两年的园区考察中，小明有一个很强烈的感受，就是虽然不同地区的园区物理距离上离得很远，但产品形态都差不多，运营模式、招商定位也差异不大。带回家的园区折页，过两个星期再翻就分不清谁是谁了……

　　产业园区愈发凸显出来的同质化问题，主要体现在5个方面，如果不重视起来想办法解决，那么园区就会在竞争中落入被动。

　　产业定位问题，引领着整个园区的发展，也是每个开发商都要面对的最重大决策之一。然而，就是在这个关键问题上，却最容易出现偏差，并致园区的招商运营之路越走越艰难。

　　产业园区的定位工作是门精细的技术活，必须具备市场匹配性、政策匹配性、可落地性、可持续性等要素。

　　但许多企业还在用传统的地产营销思维去做定位，重概念、轻调研；重噱头、轻实际，这是很危险的。

　　一方面，这会导致定位同质化问题。同样是从传统开发领域转型而来的房企，大家动辄早年喜欢把园区定位为金融街、电子制造园，现在又扎堆去搞生物医药园、智能AI园……

　　另一方面，这还会导致定位空心化问题。一些产业园执着于做大而全的定位，生怕定位一细分客群就窄了。

　　所以各地都曾涌现出许多意味不明的总部基地、新兴产业基地，哪怕只是在宣传阶段就会掉入同质化陷阱，与定位相似的竞品正面硬刚。尤其是面对一些大体量的政府园区，毫无竞争优势。

　　从传统开发领域转型而来的房企，大多带着商品房的销售逻辑，很难舍弃销售回现、滚动开发的惯性模式。这种思维惯性一旦体现在产品上，就会想当然。

　　比如部分企业的惯性做法就是提出一个高大上的定位，再把研发用房、厂房统统做成玻璃幕墙写字楼，以为这样能够抬升销售溢价。

　　首先，通过产品形态来抬高溢价的方式大家都能想到，但凡一个城市有一小批园区不约而同地这样去做，就必定会激发同质化竞争，不得不打价格战。

　　其次，从当前商办市场的严峻空置形势来看，想用所谓的高端形态来抬高租金和售价，可能只是一厢情愿的想象。

　　开发商在建造上花了更多的钱，但却需要用更长的时间来退出，甚至可能会被套牢许多年，吃力不讨好。

　　因此，房企在做产业园产品的时候，一定不能想当然。定位跑偏了还能改，但昂贵的写字楼一旦建好了，可就没有回头路了……

　　许多产业园在定位和规划阶段下了不少功夫，但最后还是在招商环节栽了。因为顶不住招商业绩考核的压力，所以项目团队最终背弃了产业定位，开始“来者不拒”。

　　一些招商团队为了迅速完成kpi，不按原定产业导向来进行招商，结果等于是自我推翻了当初做的所有定位与规划工作。

　　这样一来，计划中要塑造的产业生态变得七零八落，无法形成产业聚集效应，后续园区的用户粘性就建立不起来，运营工作也很难有针对性地开展。

　　“产业服务”近年来是产业地产商很喜欢挂在嘴边的词，但如果只能提供共性的、普惠性的服务，对企业来说只能算锦上添花。

　　要做有质量、能产生用户粘性的服务，就必须介入到产业层面去，帮企业的经营生产降本提效。

　　然而不同产业之间的生产模式和发展痛点天差地别，虽然许多园区在推广上都宣称自己的产服体系完备，但实际上差异甚微。

　　大家似乎都掉进了某种囚徒困境：你做我也要做，你有我也要有。但折腾半天，大家还是在同样的起跑线上，谁也没能冲出来。

　　同质化问题困扰着许多园区开发商，但要打破这种僵持局面，难点并不在于规划、建造或是招商等具体环节上，而是在于产业思维的扭转。

　　我们需要认识到，差异天然存在于不同产业之间，其对应的企业和企业主，痛点与关注点也完全不一样。所以做产业园区，第一步就是要去发现差别。

　　如果园区能脚踏实地地把产业链的特点和企业的真实需求，都研究得足够透彻，那么一定能够在细微处，将同质化问题逐一解决。

　　回到定位这件事上，作出突破的第一步，是先找准园区的产业导向。前文已经说过，没有导向就没有定位，没有定位就必然沦为同质化的商务区。

　　首先，必须结合当地实际情况来做。各个城市的产业基础与结构是不一样的，必须要将调研工作做扎实，摸清当地的产业现状，找出优势产业。

　　其次，必须围绕政策导向来做。不少城市都因地制宜地推出过自己的产业扶持政策，扶持的方向不尽相同，这有可能成为园区定位突破的关键。

　　比如江浙地区会重点扶持纺织、石油化工、先进农业等产业；西部的四川等地区重点扶持生物医药、信息产业与旅游业等。围绕政策导向来做定位，能在招商阶段获得更多来自政府的助力。

　　众所周知，一个产业大类的范畴是极其广泛的。拿制造业来举例，按照《国民经济行业分类》来看，制造业下含31个大类、309个中类以及更多的小类。

　　如果产业园给自己定位成一个高端制造业园区，就开始对外招商了。那基本相当于给别人写明信片的时候，地址只写到省份就没有了。

　　所以在选定主导的产业大类之后，必须结合当地产业发展状况和园区自身的实际条件，选定最适合发展的细分产业。

　　比如很多园区都喜欢纳入高端电子设备制造产业，那么在定位上就要考虑，是主打计算机制造？通信设备？可穿戴设备？还是就主打电子元器件？

　　如果是大规模的产业园区，就可以把定位的颗粒度放大一些，自己来培植一条相对完整的产业链。

　　如果是规模较小的园区，就需要在产业链的上中下游中，细化自己的定位，甚至去为某一家龙头企业专门打造配套产业园，也是完全可行的。

　　总之，在细分产业导向上的决策，要和园区所在地的产业基础、产业潜力、竞品情况与政府扶持状况紧密联系起来。点我了解，园区数字化运营解决方案

　　一些初入产业用地的房企，认为研发与厂房建筑的销售价值一定不如写字楼。但实际上这是一种惯性思维，会酿成大错。

　　实际上，在许多产业重镇中，好的厂房总是一厂难求。比如在粤港澳大湾区的一些城市，一边厢写字楼有价无市，另一边厢优质的厂房产品却不断打破价格天花板，无论是租金还是售价，都在稳步提升。

　　其关键还是在于，房企能否牢牢抓住产业特性和企业痛点，把产品真正做到好用。

　　规模大的园区，可以自己做产业生态，打造成集商务办公+技术研发+生产展销为一体的全生命周期型综合园区。这样无论是创业公司、中小企业还是龙头，都可以聚集在园区内，形成强劲的产业动力。

　　但规模较小的园区，就要更慎重地规划自己的产品形态，将产品做精、做深，承接区域内尚未被充分满足的产业空间需求。

　　比如在有些一线城市中，许多企业的总部还留在这里，但生产线已大规模迁出，然而还有部分技术研发与测试团队，需要与总部保持密切联系。那么针对这样的需求，来打造研发型厂房就是可行的。

　　中小型园区不要盲目追求产品线的完备，可以更多地采取跟随与承接的策略；大型园区则要紧扣主导产业，认真规划每一个产品组团，确保园区能够服务到整条产业链。

　　在做产品前务必做好充分调研，确保厂房和研发建筑的柱距、层高、承重、货梯配置、走廊宽度、卸货区、垂直物流动线、货车转弯半径等设计细节，都符合用户的需求。

　　不想把园区招“花”、沦为面目模糊的普通工业园的话，招商定力是一定不能少的。在这一点上，必须要加强对招商团队的约束与考核。不仅是招商业绩的考核，还要包括对招商精准度的审核。

　　另外，一个思维上的误区也需要被打破。即，如果招商情况不理想，那房企应该做的是进一步去拓宽招商渠道、寻求外部的助力与合作，而不是反过来在园区的定位上作让步（定位本身出现明显偏差的除外）。

　　对外合作的模式有很多，包括加强产学研机构联动、向地方政府寻求资源协助、设立基金以投代引、寻找更加细分的行业推广资源等等。

　　实际上，向当地政府寻求帮助是很好的办法。现在许多发达城市的商务局、投推署、工信局等部门，“产业服务”意识是很强的。

　　只要有好的园区产品在供应，他们会十分积极地为园区嫁接资源，引入优质企业。毕竟成功促成优质产业/企业在辖区内落地，也是各部门工作成绩的重要体现。

　　现在许多产业地产商都已经认识到，服务好企业用户，对一个园区的长远发展有多么重要。产业园的长线运营逻辑，已经逐渐刻入到他们的基因中。

　　要构建有针对性的产业服务体系，得回到产业定位在这个原点上来。不同产业的经营生产痛点，注定是不一样的。

　　比如生物医药产业痛点可能在于特殊实验环境、特殊存储、废料保存与运输等；制造业的痛点，又可能在于货运效率、设备上楼、原材料成本、库存管理等方面。

　　真正意义上的产服，会围绕园区主导产业的特性和实际痛点来展开。无论是空间硬件还是软性服务，都需要为产业链提供切实的帮助。

　　比如位于东莞的君泰·正拓5G产业园，就为园区内的企业建立了一套统一集采平台，为企业与外部供应商资源提供全面对接的渠道。

　　所有入驻的制造业企业，都可以在这个平台上对同类型的原材料、零部件，进行合并采购。这么做最直接的好处是，可以扩大单批集采的规模，从而压低采购成本，这对制造业分文必争的特点作出了很有力的回应。

　　另一方面，君泰集团还在园区的厂房卸货区、运货通道、仓库等位置，加装了货流监控系统，用摄像头全程记录企业货物的进出过程，并定期推送给企业管理者，帮助企业即时掌握货物管理情况。

　　这些都是只有踏实研究过产业链、与企业主有过深度对话的开发商，才有可能做得出来的细致服务。

　　实际上推出这些服务的成本并不高，无非是安装一些硬件设备、开发一些平台和系统，但对于用户的帮助是巨大的、可持续的，也是决定用户粘性的关键要素。

　　随着产业地产赛道热度的不断上升，园区发展商已经到了必须打造核心竞争力的阶段了。中电光谷总裁黄立平曾发表过这样一段观点：

　　“园区建设具有更强的针对性，它对某一个具体领域里面的供求关系有更加深刻的理解。对客户需求以及需求的增长更加的明确。也就是说在供应的逻辑上更符合供求关系的本体规律，脱离了需求的供应迟早会产生问题。”

　　与商办物业不同，产业园区必须是客户需求的映射，是产业发展需要的具象呈现。只有把产业园做到这种程度，才有可能建立核心竞争力，彻底摆脱无序的同质化竞争。